Tessa Flantua onderzocht de huisvestingsproblematiek in de Nederlandse woningmarkt door verschillende overheidsinterventies en institutionele kaders in Europa met elkaar te vergelijken. Doel is om te bepalen of er instrumenten zijn om meer toegankelijke steden te realiseren.
Wereldwijd trekken steeds meer mensen naar de grote steden. In 2030 woont circa 60 procent van de wereldbevolking in stedelijke regio’s. Het aantal megasteden (met meer dan 10 miljoen inwoners) is in vijftig jaar tijd meer dan vertienvoudigd. De vraag naar woningen neemt toe en de huizenprijzen zijn hoger dan ooit. Uit steeds meer studies blijkt dat het tekort aan betaalbare huisvesting in steden tal van ongewenste effecten heeft. Zo loopt de doorstroming van de woningmarkt vast bij gebrek aan betaalbare woningen. Suburbanisatie, waarbij mensen met een lager inkomen de voor hun onbetaalbaar geworden stad verlaten, bevordert segregatie en ongelijkheid. De economische vitaliteit en groei van de stad komen onder druk te staan. En ondermaatse, te dure huisvesting leidt bij veel mensen tot fysieke en mentale problemen (stress).
Woningmarkten worden beïnvloed door vele factoren: overheids- en beleidsbeslissingen, lokale en globale economieën, bouwkosten, grondkosten, wetgeving en meerdere hefbomen op nationaal en regionaal niveau. Denk aan huisvestingssubsidies, belastingvoordelen, planologische ordeningsplannen en economische ontwikkelingsplannen. Overheden zijn verantwoordelijk om kwalitatief goede en betaalbare huisvesting – een universele, menselijke basisbehoefte – te realiseren voor iedereen. De manier waarop overheden wereldwijd dit doen, is heel verschillend. In veel steden speelt de overheid een grote rol in het (hiërarchisch) sturen van de woningmarkt, maar er zijn ook steden waar de woningmarkt met relatief beperkte reguleringen (vrije marktwerking) kan functioneren. Ook zijn er vele tussenvarianten (netwerksturing of hybride marktstructuur) mogelijk.
Om te begrijpen waarom bepaalde maatregelen in het ene land wel werken en in het andere niet, is kennis van de werking van het institutionele kader essentieel. Instituties zijn factoren die bijdragen aan de structuur en transparantie van de woningmarkt. Wetenschapper en Nobelprijswinnaar Williamson onderscheidt vier lagen:
Informele instituties bepalen de speelruimte voor de formele instituties, die vervolgens het kader schetsen waarbinnen (economische) actoren kunnen zoeken naar efficiënte arrangementen. Zij bepalen dus de maximale speelruimte voor de operationele laag. Het probleem van informele instituties is dat het zaken zijn die niet in expliciete regels zijn vastgelegd en vaak onbewust gebeuren. Dat maakt verandering moeilijk en zeer tijdrovend (millennia).
Hoewel de verschillende institutionele stelsels en de ‘embeddedness’ van woningmarkten in deze unieke kaders divergentie in beleid en aanpak kunnen verklaren, is het opvallend dat het momenteel ontbreekt aan een aanpak die Europees inzetbaar is. Klimaatproblemen, internationale handelsverdragen, financiële markten: overal maken landen afspraken met elkaar om mondiale problemen aan te pakken. Echter, de huizencrisis wordt landelijk, regionaal of zelfs lokaal aangepakt. En dat terwijl we weten dat de internationale verbondenheid van lokale woningmarkten financiële en macro-economische schokken aan elkaar kunnen overbrengen of versterken, én urbanisatie een groeiend probleem is. In dat licht bezien zou een Europees inzetbaar instrument overheden kunnen helpen om onevenwichtigheden op (lokale) woningmarkten grensoverschrijdend aan te pakken.
De literatuur ziet grofweg vier oplossingen:
Maar met zuiver praktische oplossingen – groter, hoger en meer bouwen – gaan we de problemen niet duurzaam kunnen oplossen. Daarvoor is het noodzakelijk om de cruciale rol van met name de informele instituties te erkennen en op waarde te schatten. De overheid zal zich veel intensiever op dit domein moeten begeven, maar de verantwoordelijkheid ligt bij álle partijen in het speelveld. We zullen in gesprek moeten gaan om gezamenlijk een antwoord te formuleren op vragen als ‘wat laten we toe en wat vinden we normaal’. Want alleen als iedereen bereid is om een bijdrage te leveren aan de oplossing, is er kans van slagen. Dus sta op, meng u in de discussie en stel uzelf de vraag: wat is mijn bijdrage aan een eerlijke, toekomstbestendige woningmarkt?
De volledige scriptie, getiteld ‘Een internationale studie naar overheidsinterventies binnen verschillende institutionele kaders – een inspiratiedocument voor de toegankelijke stad’, is te vinden op asre.nl, de website van het Amsterdam School of Real Estate.
[kader]
Curriculum vitae